ריבית משכנתא – מתי ניתן לנכות?
ריבית על משכנתא לדירה מושכרת ניתנת לניכוי מהכנסות השכירות כהוצאה מוכרת (במסלול מדרגות מס בלבד – לא במסלול 10%). ריבית על דירת מגורים עצמית – בישראל אין הטבת מס ישירה על ריבית משכנתא לדירה שגרים בה (בניגוד לארה"ב, למשל).
ניכוי ריבית משכנתא – לפי סוג הנכס (2026)
| סוג הנכס | ניכוי ריבית? | מסלול מס | הערות |
|---|---|---|---|
| דירה מושכרת – מדרגות | כן | מדרגות מס | ניכוי כנגד הכנסות שכ"ד |
| דירה מושכרת – 10% | לא | 10% סופי | אין ניכוי הוצאות כלל |
| דירה מושכרת – פטור | לא | פטור ממס | אין צורך בניכוי |
| דירה עצמית (למגורים) | לא | — | אין הטבה בישראל |
| נכס מסחרי מושכר | כן | מדרגות מס | ניכוי מלא כהוצאה עסקית |
דוגמה – ניכוי ריבית על דירה מושכרת
מקרה: בעל דירה מושכרת ב-7,000 ₪/חודש. משכנתא על הדירה: ריבית 2,500 ₪/חודש. פחת: 1,000 ₪/חודש.
מסלול מדרגות:
הכנסה: 7,000 ₪/חודש = 84,000 ₪/שנה
ניכוי ריבית: 2,500 × 12 = 30,000 ₪
ניכוי פחת: 1,000 × 12 = 12,000 ₪
הכנסה חייבת: 84,000 - 30,000 - 12,000 = 42,000 ₪
מס (10%): 4,200 ₪ לשנה
מסלול 10%:
מס: 10% × 84,000 = 8,400 ₪ לשנה
מסקנה: מסלול מדרגות עדיף ב-4,200 ₪!
הוצאות נוספות הניתנות לניכוי (מסלול מדרגות)
- ריבית על משכנתא (החלק היחסי לנכס המושכר)
- פחת (2% לשנה על ערך המבנה, ללא ערך הקרקע)
- ביטוח דירה
- תיקונים ותחזוקה שוטפת
- דמי ניהול (ועד בית, ניהול נכס)
- שכ"ט עו"ד/רו"ח (בנוגע לדירה)
- מס רכוש (אם חל)
עולים חדשים – הטבות משכנתא
עולים חדשים זכאים למשכנתא בתנאים מועדפים ממשרד הבינוי והשיכון: ריבית מופחתת, תקופת גרייס, וסכומים מוגדלים. בנוסף, מס רכישה מופחת על דירה ראשונה (0% על החלק עד כ-1.95 מיליון ₪). את ההטבות יש לממש תוך 7 שנים מיום העלייה.
טיפ: מתי לבחור מסלול מדרגות
אם יש לכם הוצאות גבוהות על הדירה (ריבית, שיפוצים, פחת) – מסלול מדרגות עדיף. אם הדירה 'נקייה' מהוצאות (ללא משכנתא, ללא שיפוצים) – מסלול 10% עדיף. חשוב: הבחירה היא לשנת מס שלמה ולא ניתן לשנות באמצע שנה.
בסיס חוקי
- פקודת מס הכנסה, סעיפים 17, 21, 122
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.