מסגרת חוקית
הפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים מוסדר בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. זהו הפטור הנפוץ ביותר במס שבח, ומטרתו להקל על מוכרי דירה יחידה שמשמשת למגורים. הפטור חל רק אם מתקיימים כל התנאים הקבועים בחוק.
תנאים מצטברים לפטור — כולם חייבים להתקיים
- הדירה היא דירת מגורים מזכה — שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה, או לפחות באופן עיקרי
- הדירה היא הדירה היחידה של המוכר — כולל דירות של בן/בת הזוג (אלא אם נרכשו לפני הנישואים)
- המוכר הוא תושב ישראל (או שהיה תושב ישראל במועד המכירה)
- לא נעשה שימוש בפטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה
- המוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים מיום שנעשתה דירת מגורים
תקרת הפטור — 2026
| שווי מכירה | פטור ממס שבח | חייב במס שבח |
|---|---|---|
| עד ~4,846,000 ₪ | פטור מלא | — |
| בין ~4,846,000 ₪ ל-~8,114,000 ₪ | פטור ליניארי חלקי | חלק עליון חייב |
| מעל ~8,114,000 ₪ | פטור חלקי לפי נוסחה | חלק ניכר חייב |
דוגמה — מכירת דירה יחידה: פטור מלא וחלקי
תרחיש 1 — פטור מלא: יעקב מוכר את דירתו היחידה תמורת 3,200,000 ₪. הוא רכש אותה ב-2015 תמורת 2,000,000 ₪.
- רווח (שבח): 1,200,000 ₪
- השווי מתחת לתקרה (~4,846,000 ₪)
- תוצאה: פטור מלא ממס שבח
תרחיש 2 — פטור חלקי: רחל מוכרת דירה יחידה תמורת 6,000,000 ₪. רכישה ב-2014 תמורת 3,500,000 ₪.
- רווח: 2,500,000 ₪
- השווי מעל התקרה — חל פטור ליניארי חלקי
- חלק פטור: לפי נוסחה (יחס בין התקרה לשווי המכירה)
- חלק חייב: מס שבח 25% על החלק שמעל התקרה
דירה יחידה — הגדרה מדויקת
דירה 'יחידה' משמעה שאין למוכר ולבן/בת זוגו דירת מגורים אחרת. חריגים: (1) דירה שנרכשה כתחליף ב-18 החודשים שלפני המכירה (נחשבת כדירה יחידה); (2) חלק שלא עולה על שליש בדירה נוספת (לא שולל פטור); (3) דירה שהתקבלה בירושה (בתנאים מסוימים). שימו לב — דירת ילד מתחת לגיל 18 נחשבת כדירת ההורה.
פטור ליניארי מוטב (מ-2014)
מאז ינואר 2014, הפטור המלא על דירה שאינה יחידה בוטל. במקומו חל 'פטור ליניארי מוטב': חלק השבח שיוחס לתקופה שלפני 1.1.2014 — פטור, וחלק השבח שיוחס לתקופה שאחרי — חייב ב-25%. חישוב ליניארי זה רלוונטי בעיקר לבעלי דירות שנרכשו לפני 2014 ומוכרים דירה שאינה יחידה.
טיפים מעשיים
- ודאו שהדירה אכן 'יחידה' — כולל דירות של בן/בת הזוג
- בדקו את תקרת הפטור העדכנית — היא מתעדכנת לפי המדד
- אם יש דירה נוספת — שקלו למכור אותה קודם (לקבל מעמד 'דירה יחידה')
- חובת דיווח קיימת גם במכירה בפטור — תוך 30 יום
- שימוש בדירה לעסק עלול לפגוע בפטור — ודאו שהדירה שימשה למגורים
- שמרו הוכחות מגורים (חשבונות חשמל, ארנונה) כתיעוד
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.