מע"מ
היזם חייב במע"מ (18%) על שירותי הבנייה שנותן לדיירים. מבחינת מע"מ, מדובר ב'עסקת חליפין': היזם נותן שירותי בנייה (חייבים במע"מ) ומקבל זכויות בנייה (חייבות במע"מ). מע"מ תשומות על חומרי בנייה, קבלני משנה, ותכנון — ניתן לניכוי.
מס הכנסה/חברות
רווח היזם מהפרויקט חייב במס הכנסה (אם יחיד: לפי מדרגות) או מס חברות (23%). ההכנסה: שווי הדירות שמכר. ההוצאות: עלויות בנייה, שירותי בנייה לדיירים, שיווק, מימון, ניהול.
דוגמת רווח יזם — פרויקט פינוי-בינוי
| פרט | סכום |
|---|---|
| הכנסה ממכירת 40 דירות חדשות | 120,000,000 ₪ |
| עלויות בנייה (כולל דירות לדיירים) | 80,000,000 ₪ |
| שיווק ומכירה | 3,000,000 ₪ |
| מימון | 8,000,000 ₪ |
| ניהול ותכנון | 5,000,000 ₪ |
| רווח לפני מס | 24,000,000 ₪ |
| מס חברות (23%) | 5,520,000 ₪ |
מס רכישה
היזם משלם מס רכישה על 'רכישת' זכויות הבנייה מהדיירים. שווי הזכויות: שווי שירותי הבנייה שנותן לדיירים. שיעור: 6% (נכס שאינו דירת מגורים). דוגמה: שירותי בנייה לדיירים בשווי 30,000,000 ₪ × 6% = 1,800,000 ₪ מס רכישה.
היטל השבחה
היזם (או הדיירים — תלוי בהסכם) עשוי לשאת בהיטל השבחה. בתמ"א 38/1 — פטור מלא. בתמ"א 38/2 ופינוי-בינוי — ייתכנו חיובים חלקיים.
הוצאות מוכרות ליזם
- עלויות בנייה (חומרים, עבודה)
- שירותי בנייה לדיירים (החלק שניתן בתמורה לזכויות)
- שכ"ד חלופי לדיירים
- שיווק ומכירה
- שכר עו"ד, שמאי, אדריכל
- ריבית ומימון
- ביטוחים
- אגרות ומיסים (היטל השבחה, אגרות בנייה)
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.