הגדרה
עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל קרקע מוסר חלק מהקרקע ליזם/קבלן, תמורת דירות (או שירותי בנייה) בפרויקט שייבנה על הקרקע. למשל: בעל מגרש מוסר 60% מהקרקע ליזם, ומקבל בתמורה 4 דירות מתוך 10 שייבנו.
מיסוי כל צד בעסקת קומבינציה
| צד | סוג מס | הסבר |
|---|---|---|
| בעל קרקע | מס שבח | על הרווח ממכירת חלק הקרקע |
| בעל קרקע | מס רכישה | על שירותי הבנייה שמקבל (=דירות) |
| יזם | מס רכישה | על חלק הקרקע שרכש |
| יזם | מע"מ | על שירותי הבנייה שנותן |
| יזם | מס הכנסה | על רווח ממכירת דירותיו |
דוגמה מפורטת
נעמי מחזיקה מגרש בהרצליה ששוויו 10,000,000 ₪ (עלות מקורית: 2,000,000 ₪). מוסרת 60% ליזם ומקבלת 4 דירות בשווי 8,000,000 ₪. מיסוי נעמי: מס שבח על מכירת 60% מהקרקע: שבח = 6,000,000 - 1,200,000 = 4,800,000 ₪. מס: 4,800,000 × 25% = 1,200,000 ₪. מס רכישה על שירותי בנייה: תלוי בסיווג (דירה יחידה/נוספת).
סוגי קומבינציה
קומבינציית מכר: בעל הקרקע מוכר חלק מהקרקע ליזם. קומבינציית שירותי בנייה: בעל הקרקע נשאר בעלים של כל הקרקע ומקבל שירותי בנייה. ההבדל משמעותי מבחינת מס: בקומבינציית שירותים, המס נמוך יותר (אין מכירה של קרקע).
יתרונות וחסרונות לבעל קרקע
- יתרון: קבלת דירות בנויות ללא מימון עצמי
- יתרון: שיתוף סיכון עם היזם
- חיסרון: חיוב מס שבח מיידי (גם לפני קבלת הדירות)
- חיסרון: תלות ביזם (עיכובים, איכות בנייה)
- חיסרון: מורכבות משפטית ומיסויית
המלצה
עסקת קומבינציה היא מורכבת מאוד מבחינה מיסויית. חובה להיעזר ברו"ח ועו"ד המתמחים בנדל"ן. תכנון מס נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.
הערה חשובה: המידע באתר זה מוגש למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס מקצועי. יש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך או יועץ מס מורשה לפני קבלת החלטות פיננסיות.